一般的に住宅を購入するためには、自己資金だけで一括で払うよりも、住宅ローンを組んで購入される方が圧倒的に多いでしょう。

 

しかし、子どもの進学や独立などのライフスタイルの変化や、ご近所トラブル、間取りへの不満、ご主人の転勤、離婚、もしくは住宅ローンの支払いが困難になってしまったなどの様々な理由によります。

 

ローン返済中の家を売却しなければならない事情が出てきたとき、果たして売却できるのか、どうやって売却するのか、不安な点が数多くあると思います。下記に住宅ローン返済中の家の売却方法についてご説明していきたいと思います。

住宅ローンの完済が前提

まず通常の売却方法として、家を売却するためには、ローンの完済が前提となってきます。これは売る前に完済しなければいけないわけではなく、買い手が見つかり契約し物件を引き渡すまでに完済すれば良いのです。

そのため、売却代金でローンを完済することができます。多くの場合は売却代金をローン返済に充てます。売却代金よりもローンの残債が上回る場合、足りない分は自己資金を用意する必要があります。

なぜローンを完済しなければならないのか、それは住宅ローンを借入するときに設定された「抵当権」を外してもらうためです。

 

抵当権とは、建物と土地に担保権を設定することです。この抵当権がついていると、住宅ローン返済が滞り、返済ができなくなったら、債権者は建物と土地を競売にかけることができます。

 

住宅ローンを完済することで抵当権は外すことができますが、この抵当権がついたままの状態だと物件の差し押さえに合うリスクを常に抱えているため、抵当権がついている家には買い手がつかないのです。

売却の種類

売却には三種類あります。

「一般売却」

・家の売却価格でローン残債を完済する

・売却価格がローン残債を下回った場合には、差額を自己資金で支払う

「任意売却」

・住宅ローンを借り入れた金融機関(債権者)の同意のもと、ローンの残債がある状態で売却をする。足りない差額分については、無理のない範囲で分割にして支払う。

「競売」
・ローンの滞納を続け、債権者である金融機関からの申し立てにより裁判所によって強制的に売却になる。売却価格がローン残債を上回れば一般売却ができますが、実際はローン残債よりも高い価格で売れることはあまりなく、ほとんどの場合は、売却価格がローン残債額を下回ります。

 

足りない分の差額を自己資金で払えれば問題ないのですが、それが難しく苦しんでいる方には、「任意売却」がおすすめです。「競売」になると、市場よりも低価格で落札されることがほとんどです。

 

しかし競売には、申し立てのための費用がかかる上、競売物件は普通の物件よりかなり安い価格で落札され、より多くの残債が残ってしまいます。債権者にとってみても、少しでもローンの残りを回収したいため、できれば競売を避け任意売却をと考えているのです。

 

競売よりも任意売却のほうが高く売れるため、少しでも多くローンを回収できるという考えです。任意売却をしたからと言ってもローン残債が無くなるわけではありません。

 

生活に支障のない範囲で、毎月分割で返済を続けることになります。また、どなたでも任意売却ができるわけではありません。

 

ローンの返済能力がある方が、払いたくないから任意売却にしたいと言っても、認められません。任意売却はあくまで経済的に支払いが困難になってしまった方への救済措置です。