依頼者(売主・買主・貸主・借主)が、宅建業者との間で媒介契約または代理契約を締結した後に、ちがう宅建業者が依頼者を誘い込み媒介契約または代理契約を締結することを言います。

 

依頼者と先行する宅建業者との間の契約が専任媒介契約、または専属専任媒介契約である場合には、この乗り換えは契約違反となり、依頼者は違約金を支払うことになる可能性があります。

 

「一般媒介契約」であっても、依頼者は明示義務や通知義務を怠れば、違約金を支払うこととなる可能性があります。

 

例をあげて説明しますと、例えば売買のケースで、既に宅建業者Aで媒介契約を結んでいる売主(所有者)に対し、他の宅建業者Bが売主へ直接かけ合い、いま媒介契約をしているところより手数料を安くする等の好条件を出し、宅建業者Aとの媒介契約を解除させ、その後宅建業者Bと売主とで媒介契約を締結する。

 

もしくは宅建業者Aとの媒介契約を解除させないまま、宅建業者Bとも媒介契約を締結する行為のことを抜き行為と言います。業者だけではなく、お客様が行う抜き行為も存在します。

 

(例1)A社で物件の案内や内見をしてその物件を気に入ったが、B社のほうが仲介手数料が安くなるので後者で契約を締結した。

 

(例2)不動産会社で物件の紹介・案内をしてもらい申し込みをしたが、その後ネットで物件を調べたところ、違う不動産会社だと仲介手数料が安くなる事が判明したため、案内を受けた不動産会社を断り違う不動産会社で申し込み・契約をした。

情報提供してくれた業者を飛び越して直接売主と取引する行為も、「抜き」と言われています。

 

なぜ「抜き行為」が行われるのか

本来、抜き行為はルール違反行為です。ですがこの業界ではよくあることです。

・買主の場合、不動産購入というのは金額の大きな買い物ですので、かかってくる仲介手数料もその金額に応じて高額になってきます。

 

同じ物件なのに何十万、もしくは何百万という手数料がかからなくなるのであれば、例えそれが良くない行為だとしても直接元付業者と取引きしたいと考えるでしょう。

 

物件の案内をしただけでは媒介契約を結ぶことはほとんどありませんので、一般の買主の方がこのように業者を乗り換えたとしても業者は動きようがありません。

 

・売主の場合、媒介契約後にを結んでから募集開始になるため、専属専任媒介・専任媒介の場合には契約期間満了まで他の業者に乗り換えをする事は禁止されていますので出来ません。

 

抜き行為まとめ

抜き行為は、水面下で日常茶飯事的に行われています。依頼者からしてみれば、取引にかかる費用は少しでも抑えられるところで契約をしたいと考えるのが通常でしょう。

 

しかし、仲介業者の活動の末に物件に巡り会えた、それまでの流れなどもあるでしょう。どちらが正しいかは明言できないものの、最低限のマナー・ルールを守り、気持ちの良い取引を心がけましょう。