「古家付き土地」とは、築年数が古く建物としての資産価値がほとんどない状態の建物が残っている土地のことをいいます。

 

そのような土地を売却しようとする時に、建物を解体し「更地」にしてから売り出す方が良いのか、もしくは「古家付き」のままで引き渡すほうが良いのか、どちらが高く売れるのかをメリット・デメリットで分けて下記にまとめてみました。

 

古家付き土地のメリット
・解体費用が不要→建物を解体する場合、相場としては3万円/坪〜かかります。

 

・建て替え時のイメージがしやすい→更地ですと建物が建った時にどのくらい圧迫感が出るか、また陽当たりはどうか等が想像しづらいですが、古家付きの場合は直接確認出来るので、ある程度把握しやすいです。

 

・住宅ローンの手続き等がしやすい→住宅ローンは、住宅購入以外では利用できない為、土地だけを購入する場合には利用できません。その為、土地無しの方が土地を住宅ローンで購入しようとする場合、決められた期間内に建物を建築する必要があったり、2度も決済を行ったり等、かなり手続きが煩わしいものになります。

 

また、土地を購入してから建物を建築するまで期間が開いてしまう場合には、土地だけのローンを長く支払うことになってしまいます。しかし、古家付き土地であれば、古家が住宅の扱いになりますので、上記のような煩わしさは無く通常通りに住宅ローンを利用することができます。

 

◆古家付きのデメリット
・建物の瑕疵に関するトラブル→瑕疵とはいわゆる「欠陥」のことです。建物を売却すると瑕疵担保責任が課され、建物に欠陥があった場合、責任を追う必要があります。(瑕疵の心配がある場合には、買主合意の上、瑕疵担保責任を免除してもらう契約をすることも可能です)

・買主の費用負担が増える→買主が新築を計画している場合には、古家を解体しないと土地が使えないので、解体費用がかかることがネックになります。

 

・見た目や雰囲気が良くない→築年数の経過している建物がある土地は、これから新築を考えている方にとってはあまり良い印象を持たれないこともあります。新規分譲地などの新しい土地を見学したことのある方にとっては尚更です。

 

◆更地のメリット
・すぐに建築開始できる→建物など何もない状態で売り出されるため、解体の手間が要らず、その分建築開始が早くなります。

 

その他、
・解体費用がかからない
・建物の瑕疵担保責任に関するトラブルも心配無用等、古家付き土地のデメリットにあげたようなリスクを回避することが出来ます。

 

◆更地にした場合のデメリット
・固定資産税が上がる→土地の固定資産税は、建物が建っている場合と比べると、更地の方がおよそ2倍以上高くなります。売れるまでに時間がかかってしまうと、その分毎月の税金が負担になってしまいます。

・解体費用がかかる→すでに古家付き土地のメリットの項目でも記載しましたが、建物を解体するには平均的に3万円/坪〜かかります。

◆まとめ
結果、古家付き土地だからといって高く売れないとは限らず、メリットも多く見受けられます。しかし実際に土地を紹介・販売するのは不動産業者のため、「古家付き土地」として売りに出すか、「更地」としてか、もしくは中古住宅」として売り出すか、もしくはすべての条件で売り出してもらうか、営業さんとよく相談しながら決めてください。